Publié le 07.09.2020
Maître Marie CAYETTE
Droit immobilier
Avocat au Barreau de Paris  
cayetteavocat@gmail.com

Le vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement s’est engagé à édifier un immeuble dans un délai déterminé : il s’agit d’une obligation de résultat !

La vente en l’état futur d’achèvement est une convention par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Il s’agit pour le vendeur d’une obligation de résultat ce qui est constamment rappelé par la jurisprudence (Cour d’appel, Angers, Chambre civile A, 9 Juillet 2019 – n° 17/01260 ; Cour d’appel, Toulouse, 2e chambre, 5 Juin 2019 – n° 17/06073) :

« Attendu cependant que, même en l’absence d’une clause contractuelle prévoyant des pénalités de retard, le vendeur en l’état futur d’achèvement est tenu à l’égard de l’acquéreur d’une obligation de résultat, le manquement à l’obligation de livraison dans le délai contractuel ouvrant droit au profit de l’acquéreur à des dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de ce retard. »

Covid-19 et retard de chantier : droit à indemnisation ?

Classiquement les contrats de VEFA contiennent des clauses de report du délai de livraison en cas de survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de retard dont la liste figure au contrat.

Dès lors que le retard de la livraison du bien est provoqué par un cas de force majeure ou une cause légitime et justifiée, aucune indemnisation n’est due par le promoteur.

Concernant la force majeure, le ministère de l’Économie et des Finances s’est exprimé à ce sujet et a indiqué que l’épidémie de COVID-19 devait être considérée comme un cas de force majeure en matière de construction immobilière, tout comme les intempéries exceptionnelles ou les catastrophes naturelles — des clauses prévues de base dans le contrat de vente en VEFA et dans les contrats d’assurance qui y sont liés.

Cependant, la qualification de cas de force majeure pour les retards de construction sera soumise à l’appréciation souveraine des juges du fond.

Concernant les causes légitimes de retard il convient d’analyser les stipulations contractuelles pour voir si l’existence d’une pandémie est expressément visée.

Dans tous les cas, pour l’avenir les épidémies et les crises sanitaires donnant lieu à un état d’urgence seront systématiquement visées par les promoteurs dans les contrats de VEFA.