Baux commerciaux – Covid-19 et recouvrement des loyers impayés

I – ARRÊT DU PAIEMENT DES LOYERS ET COVID-19

 Le Président de la République, Emmanuel Macron, dans son allocution politique officielle du 16 mars 2020 annonçait, pour l’ensemble des entreprises, une suspension du paiement des loyers.

• Loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19

La loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19 a autorisé le Gouvernement à prendre par voie d’ordonnances, dans un délai de trois mois à compter de sa publication, toute mesure permettant de reporter intégralement ou d’étaler le paiement des loyers afférents aux locaux professionnels et commerciaux et de renoncer aux pénalités financières et aux suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d’être appliquées en cas de non-paiement de ces factures au bénéfice des micro-entreprises [1].

Ainsi, suite à l’annonce présidentielle, la « suspension » des loyers devenait donc un report ou un étalement.

• Ordonnance n°2020-316 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19

Ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce les personnes suivantes :  

• les exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l’article 1^er de l’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 [2]; Et
• les personnes physiques et morales de droit privé qui poursuivent leur activité dans le cadre d’une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire au vu de la communication d’une attestation de l’un des mandataires de justice désignés par le jugement qui a ouvert cette procédure.

Ainsi, par rapport à la loi d’urgence, les bénéficiaires de la mesure relative aux loyers et fournitures ne sont plus les micro-entreprises au sens du décret de 2008. Il convenait, néanmoins d’attendre le décret d’application de cette ordonnance pour connaitre son champ d’application exact.

Ces dispositions s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.

Il n’est donc plus question, du tout, d’un report des loyers ni même d’un étalement mais uniquement d’une suppression des sanctions afférentes à un défaut, retard de paiement.

• Décret n° 2020-378 du 31 mars 2020 relatif au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19

Le décret d’application, dispose que peuvent bénéficier des dispositions des articles 2 à 4 de l’ordonnance n° 2020-316 susvisées les personnes physiques et personnes morales de droit privé résidentes fiscales françaises exerçant une activité économique, remplissant les conditions et critères suivants :

• 1° Avoir débuté leur activité avant le 1er février 2020 ;
• 3° Avoir un effectif inférieur ou égal à dix salariés [3] ;
• 4° Le montant de leur chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à un million d’euros. Pour les entreprises n’ayant pas encore clos d’exercice, le chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020 doit être inférieur à 83 333 euros;
• 7° Ne pas être contrôlées par une société commerciale [4] ;

Il convient également qu’elles puissent remplir les conditions suivantes [5]:

1°Elles ont fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public intervenue entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 ;
2° Elles ont subi une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 :

En conclusion, par rapport à l’annonce officielle du Président Emmanuel Macron, les mesures et les locataires pouvant y prétendre a été considérablement modifiés et restreint. Ces mesures s’appliquant essentiellement aux petits commerçants.

Ainsi, sauf en présence d’une stipulation contractuelle en ce sens, le paiement des loyers était dû et reste dû.

II – RECOUVREMENT DES LOYERS IMPAYES

La plupart des entreprises ne sont donc pas concernées par l’arrêt des sanctions en cas de défaut de paiement des loyers.

Ainsi, il pourra être appliqué les stipulations du bail qui fixent généralement des pénalités de retard.

De plus, les garanties prises lors de la conclusion du bail pourront également être actionnées comme le dépôt de garantie, le cautionnement ou la garantie bancaire.

Enfin, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pourra être également envisagé ainsi que des mesures de saisie afin d’obtenir le recouvrement des loyers.

[1] La notation de micro-entreprises devant s’entendre au sens du décret n° 2008-1354 du 18 décembre 2008 relatif aux critères permettant de déterminer la catégorie d’appartenance d’une entreprise pour les besoins de l’analyse statistique et économique, dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie ;
[2] Ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 portant création d’un fonds de solidarité à destination des entreprises particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l’épidémie de covid-19 et des mesures prises pour limiter cette propagation
[3] Ce seuil est calculé selon les modalités prévues par le I de l’article L. 130-1 du code de la sécurité sociale ;
[4] La notion de contrôle devant s’entendre au sens de l’article L. 233-3 du code de commerce ;
[5] Conditions édictées aux 1° et 2° de l’article 2 du décret du 30 mars 2020 n°2020-371 puis modifiées par le décret n° 2020-394 du 2 avril 2020 modifiant le décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 et par décret n° 2020-433 du 16 avril 2020 modifiant le décret n° 2020-371 du 30 mars 2020;